Cuidado! Quem compra "imóvel sem escritura" não é dono!

por Bruno Angeli Perelli

Há algum tempo, a atuação intensa em direito imobiliário despertou em mim a vontade de escrever a respeito da compra e venda de imóveis, principalmente sobre os cuidados que precisam ser observados.

O diaadia neste mercado nos mostra que uma grande parcela das operações de venda e compra acontece sem que as partes tomem o mínimo de cautela para que não tenham problemas futuros.

Como costumamos dizer, muita gente compra imóvel como se estivesse indo a uma padaria para comprar pão, imaginando que basta entregar o dinheiro, entrar no imóvel e pronto, tudo certo!

Por isso, nesse nosso primeiro texto, de uma série que escreveremos sobre os cuidados na compra e venda de imóveis, chamaremos a atenção para ponto chave deste tema:

Sem o registro da compra e venda na matrícula do imóvel não se tem sua propriedade.

É isso mesmo. Para que o comprador seja considerado o efetivo dono do imóvel, não basta que faça o pagamento para o vendedor; mais do que isso, não basta que assine um contrato de compra e venda com a pessoa que está vendendo.

De acordo com o Código Civil, a transferência da propriedade de bem imóvel só efetiva com o registro do instrumento de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Destaque-se a regra expressa de que sem o registro, o vendedor continua sendo considerado o dono do bem!

Em regra, todo imóvel tem o seu número de registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Tal registro, por sua vez, é instrumentalizado pela famosa matrícula do imóvel, que nada mais é do que uma espécie de "certidão de nascimento" do imóvel e da qual constarão todos os seus dados, descrição, e principalmente, quem é o atual proprietário do imóvel.

Visualmente, a matrícula se apresenta mais ou menos assim, com pequenas variações de cartório para cartório:

Dito isso, podemos chegar a duas conclusões importantíssimas:

(i) Ao se interessar por um imóvel, a primeira providência a ser tomada pelo comprador é consultar a respectiva matrícula e confirmar se o vendedor, de fato, é o atual proprietário do imóvel;

Aqui, é importante frisar que o Cartório de Registro de Imóveis não aceitará o registro da compra e venda caso vendedor do contrato não seja aquele que consta na matrícula.

(ii) Sendo batido o martelo pela concretização do negócio, providenciar, de imediato, o registro da escritura de compra e venda na matrícula, a fim de que o comprador passe a constar como dono.

Atualmente, é juridicamente inimaginável que as pessoas continuem "comprando" imóveis sem ao menos consultar sua matrícula, fique somente nos chamados "contratos de gaveta" ou se considerem donas de "imóvel sem escritura".

Não, nestas circunstâncias não será considerada dona e, pior, correrá sérios riscos de perda do imóvel.