IGP-M acumula alta de 35,75% em 12 meses.

O assunto dos reajustes dos contratos de aluguéis continua repercutindo.

Atualmente, embora não seja obrigatório, o IGP-M é o indicador usado como praxe nos contratos de locação. Por ser sensível à alta do dólar e dos preços das commodities, como soja e milho, porém, esse índice tem crescido muito acima da inflação.

Para se ter ideia, o IGP-M acumulou alta de 35,75% nos 12 meses encerrados em junho. No mesmo mês de 2020, ele acumulava alta de 7,31% em 12 meses. Enquanto isso, o IPCA acumulou crescimento de 8,35% nos 12 meses encerrados em junho, ante 2,13% no acumulado em 12 meses em junho do ano passado.

Semana passada expressei minha opinião contra a regulamentação dos reajustes de contratos de aluguel com índice único, no caso, IPCA. O tema ainda não foi votado no congresso e o mercado imobiliário discute o assunto.

A advogada Mariana Spoto Cobra, sócia de negócios imobiliários do escritório Mattos Filho, explica que a Lei de Locações (8.245/91) prevê que as partes podem estabelecer qualquer indexador para reajustar o aluguel. Tornar o IPCA obrigatório, a seu ver, pode ferir o princípio da autonomia da vontade das partes, segundo o qual estas têm o poder de estipular um contrato livremente.

“Esse tema vem sendo judicializado e o que vejo são decisões no sentido de manter o IGP-M, justamente tendo em vista princípios como a autonomia da vontade das partes. O que eu recomendo é a negociação entre locador e locatário, privilegiando justamente essa autonomia”, afirma Mariana.

Para o sócio do departamento de direito imobiliário do BNZ Advogados Associados, Rodrigo Ferrari Iaquinta, a fixação de um índice para o reajuste dos contratos de aluguel representaria a intervenção do Estado na dinâmica dos contratos.

“O contrato é a grande ferramenta que permite a autonomia privada, em que as partes podem negociar, estabelecer carência e descontos. As pessoas já têm a opção de aceitar ou não alugar o imóvel pelas condições oferecidas. Além disso, seria temerária a intervenção do Estado na dinâmica dos contratos”, afirma Iaquinta.

A seu ver, o que deve haver é a renegociação do contrato com fundamento em uma relação de causa e consequência. De um lado, como causa, a dificuldade financeira enfrentada por uma das partes. De outro, como consequência, a renegociação do contrato. “Não basta falar da pandemia. Eu preciso comprovar a efetiva causa e as suas consequências e, à luz disso, buscar uma conciliação primeiro no âmbito extrajudicial”, diz.

Donne Pisco, sócio-fundador do Pisco & Rodrigues Advogados, por outro lado, avalia que a fixação do IPCA como limite para o reajuste dos contratos do aluguel protegeria o inquilino e teria um impacto social positivo.

“A medida protege o inquilino, pois o IPCA, em regra, ao sofrer variações menores, limita a recomposição das perdas inflacionárias, atentando contra os interesses do locador. Sopesados os dois interesses contrapostos, a limitação tende a ter um impacto social positivo, por conferir mais previsibilidade e segurança jurídica à relação contratual, sem, no entanto, impactar negativamente o mercado”, ressalta Pisco.

Já o diretor institucional da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop), Luis Augusto Ildefonso, defende que a negociação seja realizada na ausência do Estado. “Quanto menos interferência estatal na economia, melhor. Então, a questão não é ser a favor do índice A ou B, mas da não interferência do Estado na relação”, afirma.

Merula Borges, especialista em finanças da Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL), também defende a negociação entre as partes. “O descolamento entre os índices que vemos hoje é incomum. Hoje, o IGP-M está bem acima do IPCA, mas no futuro essa lógica pode se inverter. Temos visto disponibilidade dos proprietários para negociar o valor do aluguel e entendemos que esse é o caminho ideal”, diz.